Không thể "vẽ cánh" cho căn hộ cao cấp

Marc Townsend, giám đốc CBRE tại Việt Nam lại dội một gáo nước lạnh vào lòng tâm huyết sắp phai tàn của giới chủ đầu tư căn hộ, khi ông cho rằng trong năm 2013 phân khúc này còn phải giảm giá đến 50% so với giá chào bán sơ cấp của chúng.

Bất chấp hàng loạt bài PR không tiếc công sức và tiền bạc cho điều được coi là “lợi thế” của thị trường căn hộ có diện tích dưới 55m2 và cao cấp trong vòng 3-5 năm tới…

Vào thời gian này, ắt thị trường căn hộ nghe đâu đang sa chân vào một thời kỳ mới. Mới nhưng không sáng sủa chút nào, nếu không muốn nói thẳng tên của nó: ngày mai bán phá giá.

Mà bán phá giá lại đã có tiền lệ trong quá khứ. Năm 2012 đã chính thức xác nhận hành vi “xách động” của Hoàng Anh Gia Lai, khi tập đoàn này quyết định giảm đến 30-40% giá trị căn hộ ở hai chung cư tại quận 7 và quận 2. Tuy nhiên khác khá nhiều với bối cảnh năm 2009 khi cũng tập đoàn này bán phá giá căn hộ vàng anh Review ở quận 2 đến 40%, 2012 lại không nổi lên bất kỳ một gói kích cầu nào của Chính phủ.

Chính thành ra, điều đắng cay là trong lần đại hạ giá căn hộ năm ngoái, vàng anh Gia Lai đã chẳng thể tạo ra hiệu ứng như ba năm trước. Nói cách khác, khả năng tiêu thụ sản phẩm hiện thời là gần như bằng 0. Tình thế bi đát như thế hẳn cũng không nằm ngoài nhận xét chua chát của một giám đốc kinh dinh bất động sản nước ngoài: vấn đề sức cầu của thị trường hiện thời không hẳn do người dân thiếu tiền, mà bởi tâm lý người mua luôn muốn đợi chờ giá căn hộ còn giảm thêm nữa.

Những lợi thế hão huyền

Vậy làm sao để chuyển biến những “lợi thế” của thị trường căn hộ cao cấp thành hiện thực?

tuồng như vẫn đang tồn tại những ước mơ hão huyền từ các chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp. Theo cách nhìn của họ, khách hàng đích của những dự án sang trọng như thế sẽ là những người có nhu cầu ở thực, có khả năng chi trả. Đó cũng là một nhóm người đặc biệt, luôn tồn tại trong bất cứ thời buổi kinh tế suy thoái nào, thường sử dụng xe hơi hạng sang hay đi nghỉ tại những khu nghỉ dưỡng 5 sao.

Chờ đến khi nào và giảm đến bao nhiêu?

Chỉ có điều, những con số mơ hồ về tình hình khách hàng “đặt cọc” hoặc mua căn hộ siêu sang ở Hà Nội đã càng mơ hồ hơn khi không có bất kỳ một “báo cáo thành tích” nào được chủ đầu tư công nhận, lại càng không có bất kỳ tổ chức tham vấn nào như Savills, CBRE hay Knight Frank đứng ra “bảo lãnh”. Trong khi đó, người tiêu dùng lại có quá nhiều thông tin về không khí vắng vẻ ở các khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp tại Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phan Thiết hay Vũng Tàu, cũng như tình hình tiêu thụ xe hơi càng ngày càng tệ hại, thậm chí một số hãng kinh doanh xe hơi đã ngấp nghé cận cảnh “đứt bóng”.

Cũng vì vậy, thật khó để thuyết phục giới tiêu dùng và các cá nhân đầu cơ về cái được coi là “cửa sáng” cho phân khúc căn hộ cao cấp, được thuyết minh do tình hình nhiều dự án cao cấp chuyển đổi phân khúc hoặc dừng dự án nên phân khúc này đang “đối mặt” với thực tiễn thiếu hụt nguồn cung trong vòng 3-5 năm tới. Tức khi cung hụt, giá sẽ tăng, và nếu nhà đầu tư ở phân khúc này nắm bắt đúng thời điểm thì sẽ đạt lợi nhuận kỳ vọng cao trong trung hạn…

hẳn nhiên, phác thảo ra ý tưởng hay những giả định là một chuyện, còn để biến sự hình dong thành thực tế lại là việc khác hẳn.

Nếu chỉ riêng Hà Nội và Tp.HCM hiện còn tồn đến 200.000 căn hộ, với ít ra 70% trong số đó thuộc về phân khúc trung cấp và cao cấp, thì lại phải nói theo cách nói của những chuyên gia trong nghề này: để tiêu thụ số lượng tồn kho đồ sộ đó, thị trường phải mất chí ít 5-7 năm, nếu không muốn nói đến hàng chục năm.

Cái kết cuộc bán phá giá căn hộ của Công ty dầu khí PVL vào cuối năm 2011 đã chẳng chứng minh được gì ngoài việc thêm một lần nữa làm giảm sút niềm tin của thị trường, mở màn cho sự nhận chân của người tiêu dùng về gót chân Asin của phân khúc căn hộ.

Vòng xoáy nguyên trạng

Khác hẳn với “quyết tâm giữ giá” vào đầu năm 2012, cho đến cuối năm ngoái, Hà Nội đã chứng kiến một làn sóng “ra hàng” ồn ã và giá giảm quá đà của nhiều chủ đầu tư. Những cái tên vang bóng một thời như Vinaconex, Sông Đà hay HUD đã phải ngậm đắng nuốt cay khi tuyên bố “bán dưới giá thành”. Cố nhiên đó chỉ là một cách nói, nhưng có thể hiểu tỷ lệ lợi nhuận của chủ đầu tư đã bị sút giảm nhiều đến thế nào.

Tình thế của giới chủ doanh nghiệp bất động sản Hà Nội xem ra còn bi đát hơn cả nhiều dự án bị “kẹp hàng” ở Sài Gòn. Nếu ngay cả một tập đoàn được xem là đầy tiềm lực tài chính như Vincom cũng phải chịu thúc thủ từ đầu năm 2012 đến nay, thì những “cá mập” nhỏ hơn tất nhiên ngày càng bị thu ngắn thời cơ phục hồi.

Thực ra, đã tồn tại khá nhiều ảo tượng về những cơ hội phục hồi trong gần ba năm qua. Từ tháng 4/2011, thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu diễn tả dấu hiệu đóng băng, với phân khúc căn hộ cao cấp, sau đó là trung cấp nằm chung tình thế bất biến với phân khúc đất nền dự án. Sang tháng 5/2011, chỉ số giá của các phân khúc đó đã chính thức bước vào chu kỳ tuột giảm. Bất chấp nhiều núm vận động chuồng chồ lẫn vận động chính sách của giới đầu tư và đầu cơ, thời gian từ năm 2011 đến nay đã chỉ chứng kiến đà tiến lên không ngừng nghỉ của nhóm lợi ích ngân hàng trong việc tiến chiếm vị thế truyền thống của nhóm lợi ích bất động sản.

Ra hàng mạnh mẽ ròng từ tháng 3/2012 cho đến nay, nhưng lại quá kém hiệu quả, các chủ đầu tư căn hộ trung - cao cấp ở Hà Nội và Sài Gòn vẫn đang nằm nguyên lành trong cái vòng xoáy do chính họ tạo ra: đầu tư - vay vốn - trả lãi - kẹt nợ.